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La funzione del notaio è quella di trovare una soluzione personalizzata che ti tuteli, in modo da prevenire l’insorgere di liti successive all’atto, facendo risparmiare al Cliente le spese di una causa ed allo Stato quelle del giudice.

Grazie alla competenza acquistata in anni di studio, il notaio garantisce la sicurezza e la regolarità (ipotecaria, urbanistica, catastale…) dell’acquisto ed è responsabile personalmente dei propri errori, sollevandoti da eventuali conseguenze dannose.

Il ruolo del notaio è poi quello di essere imparziale, rappresentando con ciò una difesa del consumatore contro il cliente forte (grandi imprese, banche…).

La soluzione ricercata dal notaio è inoltre quella fiscalmente più conveniente, in modo da farti risparmiare quanto più possibile.

Nella scelta del notaio, tieni a mente che ne avrai bisogno in momenti significativi della tua vita: comprare casa (magari la tua prima casa!), fare un mutuo che durerà diversi anni, chiedere una parte di eredità, alleggerire l’imposta sul patrimonio, assicurare il patrimonio ai tuoi figli, costituire una società, avere a che fare con un lutto e capire come gestire un’eredità, pensare di fare testamento…

Sono tutte occasioni importanti, in cui sicuramente l’aspetto economico è cruciale e un buon professionista saprà consigliarti al meglio per risparmiare quanto più possibile, senza caricarti con un onorario stellare. Ma valuta anche e soprattutto la preparazione e la disponibilità del notaio, la possibilità di ricevere consulenza direttamente da lui già dalle tue prime domande e di essere seguito dal notaio e dai suoi collaboratori di persona o con modalità smart in tutto l’iter fino alla stipula dell’atto.

Il notaio riscuote dalle parti, per conto dello Stato, le imposte dovute sugli atti e le versa direttamente all’Agenzia delle Entrate. Questo spiega perché al notaio si paghino spesso cifre elevate. Ma solo una parte rappresenta il suo onorario, il resto sono tasse.

Le imposte variano a seconda del tipo di atto e delle eventuali agevolazioni che possono essere richieste, ad esempio:

– se si acquista da un privato o da un’impresa costruttrice

– se si acquista come prima casa o meno

– se si acquista un immobile ad uso abitativo o un immobile strumentale

– ecc…

Anche l’onorario varia in base a diversi fattori, ad esempio:

– il prezzo della vendita

– l’importo del mutuo e dell’ipoteca iscritta a garanzia

– qual è il valore dell’azienda ceduta/affittata

– qual è il capitale della società che si intende costituire e di che tipo di società si tratta

– ecc…

Nella scelta del notaio il costo va sicuramente tenuto in considerazione, ma si deve pensare anche che l’attività professionale del notaio, come la difesa dell’avvocato, un’operazione chirurgica o il progetto di un ponte, non sono un semplice prodotto di consumo, che meno costa e meglio è. La qualità della prestazione, la disponibilità e la competenza del professionista sono garanzie da non dimenticare.

Un notaio competente e di fiducia ti farà risparmiare tempo e denaro e ti consiglierà la soluzione fiscalmente più economica.

Le agevolazioni per la “prima casa” consentono di pagare imposte ridotte quando si acquista un’abitazione in presenza di determinate condizioni:

• se si acquista da un privato, l’imposta di registro sarà nella misura ridotta del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si verseranno nella misura fissa di 50 euro ciascuna
• se si acquista da un’impresa con vendita soggetta a V.A., si dovrà versare l’I.V.A. al venditore nella misura ridotta del 4%, anziché al 10%, sul prezzo, mentre al notaio si dovranno versare le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna

Le imposte di successione sono calcolate sull’asse ereditario, cioè sulla differenza fra l’attivo ereditario e il passivo ereditario

L’attivo ereditario è costituito da tutti i beni appartenuti al defunto, ed in particolare:

• i beni immobili
• i beni mobili di qualsiasi tipo (esclusi gli autoveicoli e i titoli di Stato)
• le azioni e le quote societarie
• il denaro, i gioielli, la mobilia  

Il passivo ereditario è costituito da:

• i debiti del defunto (cambiali, debito verso i lavoratori dipendenti e verso gli  istituti di credito, i debiti tributari e previdenziali verso lo Stato e gli enti pubblici…)
• le spese mediche del defunto sostenuto dagli eredi nei 6 mesi precedenti alla morte
• le spese funebri

N.b.: sono esenti da imposta di successione le aziende, se gli eredi proseguono nell’esercizio dell’attività per un periodo di almeno 5 anni dalla data del trasferimento. 

L’imposta di successione è pari all’8% dell’attivo ereditario.

Ci sono però delle franchigie previste per certi tipi di eredi: 

• nel caso di coniuge e figli, la franchigia è di 1.000.000 di euro per erede, che vuol dire che fino a 1.000.000 di euro per ciascun erede, non si pagano imposte di successione. Oltre questa soglia si pagherà l’imposta sull’importo in eccesso con un’aliquota del 4%
• nel caso di fratelli e sorelle, la franchigia è di 100.000 euro, che vuol dire che fino a 100.000 euro per ciascun erede, non si pagano imposte di successione. Oltre questa soglia si pagherà l’imposta sull’importo in eccesso con un’aliquota del 6%
• nel caso di altri parenti fino al quarto grado e degli affini in linea collaterale fino al terzo grado, l’aliquota è del 6%, senza applicazione di alcuna franchigia
• nel caso di eredi portatori di handicap, riconosciuto grave ai sensi della legge n. 104 del 1992, la franchigia è di 1.500.000 di euro

Se nell’eredità ci sono immobili, sono dovute anche le imposte ipotecarie e catastali, nella misura complessiva del 3% del valore catastale degli immobili.

È però possibile chiedere le agevolazioni prima casa, pagando unicamente 200 euro di imposta ipotecaria e 200 euro di imposta catastale, se uno o più eredi intendano adibire a propria abitazione gli immobili ereditati e abbiano i requisiti di legge.

Per poter chiedere le agevolazioni per la “prima casa”, bisogna:

• acquistare un’abitazione “non di lusso”, cioè che non sia nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9.

N.b.: è possibile acquistare come “prima casa” anche una pertinenza di categoria C/6 (box o posto auto), C/2 (cantine, magazzini e locali di deposito) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria

• risiedere nello stesso Comune dove si trova l’abitazione o impegnarsi a trasferirvi la propria residenza entro 18 mesi dall’atto di acquisto

N.b.: si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova:

– nel Comune in cui si svolge la propria attività (lavorativa, di studio, di volontariato, sportive)

– nel Comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro

– nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano residente all’estero (iscritti all’AIRE), oppure appartenenti alle forze di polizia o forze militari

• non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione sita nel medesimo Comune in cui si trova l’immobile da acquistare.
• non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”

In genere, il notaio viene pagato dall’acquirente, che è anche chi sceglie a quale notaio rivolgersi, o, nel caso di donazione, da chi riceve la donazione.

Nel caso di permuta o divisione, le spese dell’atto vengono divise tra tutte le parti, in proporzione a quanto a ciascuna assegnato.

Le spese del mutuo sono sostenute dal mutuatario.

Quanto alla costituzione di una società le spese gravano sui fondatori o sulla società stessa.

Troverai un elenco dettagliato dei documenti necessari per ogni tipo di atto alla pagina dedicata, cliccando sul seguente link

Per aprire una società occorre:

• aprire la Partita I.V.A.
• richiedere la smart-card di tutti i soci alla Camera di Commercio
• creare una PEC intestata alla società
• iscriversi al Registro delle Imprese e presso albi, registri o elenchi richiesti per l’esercizio dell’attività
• iscriversi all’ INPS
• iscriversi all’ INAIL (ove necessario)

Troverai un elenco dettagliato dei documenti necessari per costituire una società alla pagina dedicata, cliccando sul seguente link

La dichiarazione di successione deve essere presentata entro 12 mesi dalla data di apertura della successione (data del decesso del contribuente) da: eredi, i chiamati all’eredità e i legatari o i loro rappresentanti legali, gli amministratori dell’eredità, i curatori delle eredità giacenti, gli esecutori testamentari o i trustee.

La dichiarazione di successione e domanda di volture catastali può essere presentata esclusivamente online, tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, ai quali si accede con un’utenza Spid, Carta d’identità elettronica (Cie) e Carta nazionale dei servizi (Cns).

Può essere presentata direttamente dal contribuente o tramite un intermediario abilitato, come il notaio.

Rivolgersi a un notaio può essere opportuno, soprattutto nel caso di eredità complicate, con tanti beneficiari e tanti beni, per avere una consulenza specifica sulla successione, sulle imposte da pagare e le eventuali agevolazioni fiscali, nonché perché supervisioni l’evasione della pratica in maniera corretta e in tempi rapidi e l’esatta voltura catastale.

Il testamento può essere fatto fondamentalmente in due modi:

• per atto di notaio – si tratta di un atto pubblico (chiamato, appunto, testamento pubblico), redatto da un notaio in base alle volontà del testatore e letto alla presenza di due testimoni. Il testamento pubblico viene conservato nei repertori del notaio finché il testatore è in vita e verrà “attivato” solo nel momento in cui il testatore non ci sarà più
• il testamento olografo è invece scritto a mano dal testatore, senza che sia necessario rivolgersi a un notaio per occuparsi della sua redazione e conservazione.

Gli unici elementi fondamentali perché il testamento olografo sia valido, sono che sia interamente scritto, sottoscritto e datato di pugno del testatore.

Per questo motivo, il testamento olografo è la forma testamentaria più semplice e la più economica

Anche nel caso che tu scelga di fare un testamento olografo, può essere però importante prima consultare un notaio che, in quanto esperto in materia di successioni, possa guidarti nella redazione di un testamento non solo valido dal punto di vista della forma, ma anche non impugnabile dal punto di vista del diritto.

Potrai poi scegliere se affidare o meno la conservazione “fiduciaria” del testamento al notaio, in quanto persona affidabile, perché lo custodisca in maniera sicura. Potrai sempre ritirarlo o sostituirlo con un testamento diverso quando vorrai.

Consegnare il testamento olografo al notaio non è però obbligatorio: puoi anche conservarlo in un luogo sicuro o affidarlo ad altra persona di tua fiducia.

Gli unici casi in cui non è possibile fare testamento olografo sono quelli in cui il testatore non sappia o non possa leggere e/o scrivere. In tale eventualità, sarà necessario ricorrere ad un notaio perché rediga un testamento pubblico.

Spesso fare testamento è qualcosa a cui si pensa facendo gesti scaramantici o come a qualcosa che non ci tocca nella vita di tutti i giorni.

Oggi però è ancora più importante che una volta pensare per tempo a quali sono i propri desideri per quando non ci saremo più.

In un mondo in cui il matrimonio è diventata una delle tante opzioni e non più una strada obbligata, in cui le famiglie sono spesso più articolate che un tempo e in cui separazioni e divorzi sono stati sdoganati, in un mondo sempre più globale, in cui si creano famiglie e legami tra persone di diverse nazionalità e magari ci si traferisce all’estero o parte della nostra famiglia è all’estero, rischiamo che le persone a cui vogliamo più bene non siano tutelate dal diritto successorio.

Il testamento è lo strumento che la legge ci offre per poter dare una tutela anche ai soggetti che il diritto successorio italiano non prende in considerazione, ma che per noi sono importanti.

Facendo testamento potrai anche pensare per tempo alle “cose” che ormai per noi sono diventate indispensabili e che però un domani non vorremmo diventassero di pubblico dominio: le nostre mail, i nostri account social, i nostri dispositivi, cellulari, pc, le nostre password… Facendo testamento potrai pensare di lasciarli a persone di cui ti fidi perché non ne facciano leggere il contenuto ad altri o li consegnino a determinati destinatari.

Ancora, con il testamento potrai provvedere ai tuoi animali, che per la legge non sono “soggetti” che possono ereditare, ma che ti farà sentire più sereno sapere che, quando non ci sarai più, ci sarà qualcuno che si occuperà di loro.

O potrai pensare a fare del bene, facendo lasciti ad enti benefici o a persone bisognose.

E potrai dare delle disposizioni, per le tue ceneri, per la tua sepoltura e per il tuo funerale, potrai fare il c.d. “testamento biologico”, dando disposizioni per i tuoi organi.

Per sapere come muoverti nel labirinto del diritto successorio italiano e dar corso alle tue volontà, la consulenza di un notaio è quantomai opportuna.

Uno dei principi cardine del diritto immobiliare italiano è quello della necessaria continuità delle trascrizioni: ogni atto di trasferimento di diritti su immobili viene trascritto a carico di chi trasferisce e a favore di chi acquista; pertanto, chi vuole vendere la proprietà di un immobile deve poter dimostrare che l’acquisto di quella proprietà è avvenuto con un atto regolarmente trascritto a suo favore.

Quando la proprietà di un immobile viene acquistata in forza di un’eredità, la continuità delle trascrizioni si ottiene:

• o con un atto di accettazione espressa dell’eredità, che però ha i costi di un atto notarile
• in mancanza di tale atto, la continuità delle trascrizioni potrà essere ripristinata dal notaio, nel momento in cui gli eredi vendono un bene ereditario: vendendo parte dell’eredità e di fatto comportandosi come eredi, è come se tali soggetti tacitamente accettassero l’eredità. Di conseguenza, il notaio potrà procedere, prima della trascrizione della vendita contro i venditori-eredi e a favore dell’acquirente, alla trascrizione dell’accettazione tacita, a favore degli eredi e contro il soggetto defunto.

Si evitano in tal modo i costi di un atto di accettazione espressa dell’eredità, ma il venditore dovrà comunque pagare le imposte dovute all’Agenzia delle Entrate e ai Registri Immobiliari per trascrivere l’accettazione tacita dell’eredità.

In assenza della trascrizione dell’accettazione tacita di eredità, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente non producono effetto e, quindi, quest’ultimo non può far valere il proprio acquisto nei confronti dei terzi e l’eventuale ipoteca iscritta sul bene a favore di una Banca mutuante non si costituisce. Ecco perché il notaio deve curare, a garanzia dell’acquirente, della Banca mutuante e dei futuri acquirenti, che sia osservata la continuità delle trascrizioni. 

N.b.: la presentazione della dichiarazione di successione (ancorché trascritta) viene fatta solo a fini fiscali, ma non ha valore ai fini della continuità delle trascrizioni.

La disciplina del c.d. prezzo valore è stata introdotta dal Legislatore a partire dal 1° gennaio 2007, per scongiurare l’evasione fiscale e per evitare che venisse dichiarato un prezzo più basso al solo fine di determinare un illecito risparmio di imposta.

Avvalendosi del meccanismo del c.d. “prezzo- valore” si ha, infatti, la possibilità di pagare le imposte sul valore catastale (generalmente più basso del valore di mercato) anziché sul prezzo pattuito, a condizione di dichiarare l’intero prezzo. In questo modo, si ottiene un doppio beneficio di: a) pagare imposte minori; b) evitare il potere che altrimenti avrebbe l’amministrazione finanziaria di accertare l’effettivo valore di mercato dell’immobile.

Presupposti per poter usufruire del meccanismo del c.d. “prezzo-valore” sono:

• deve trattarsi di cessioni a titolo oneroso di immobili ad uso abitativo e relative pertinenzea favore di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali o professionali.
  Sono, quindi, esclusi i trasferimenti soggetti ad applicazione dell’Iva, nonché quelli aventi ad oggetto fabbricati rurali, anche se abitativi, e quelli in corso di costruzione.
  Non ci sono limitazioni circa il numero delle pertinenze, che possono anche essere acquistate con atto separato, purché risulti che vengono destinate a pertinenza di un’abitazione

• l’acquirente deve espressamente indicare di volersi avvalere della disciplina del “prezzo-valore” e tale richiesta deve essere riportata nell’atto di acquisto.

A partire dal 29 agosto 2017 è stata introdotta la possibilità per l’acquirente di richiedere al notaio rogante di tenere in deposito il saldo del prezzo destinato al venditore fino a quando non sia eseguita la trascrizione dell’atto, a titolo di garanzia della buona riuscita della contrattazione senza pregiudizi.

Queste somme sono assolutamente al sicuro, perché sono depositate su un apposito “conto dedicato” che non cade nel patrimonio del notaio (non rientra nella sua successione né nella comunione legale con il coniuge ed è impignorabile da parte dei creditori del notaio) e nemmeno in quello della parte venditrice.

Il deposito del prezzo protegge dal rischio di trascrizioni o gravami pregiudizievoli nelle more tra la stipula e la trascrizione dell’atto; è, quindi, consigliabile quando la parte venditrice sia un soggetto a rischio.

Ma può tornare utile alle parti anche nelle seguenti ipotesi:

• se l’immobile è gravato da un pignoramento o da un’ipoteca: in atto si conviene che il prezzo venga pagato solo ad avvenuta cancellazione di dette formalità
• se l’immobile è soggetto a prelazione legale (se, per esempio, sottoposto al vincolo delle Belle Arti): in atto si conviene che il prezzo venga pagato una volta che sia venuta meno la possibilità di esercitare la prelazione
• se la casa non è agibile: in atto si conviene che il prezzo venga pagato solo ad avvenuta presentazione della segnalazione certificata di agibilità
• se l’immobile è ancora occupato dal venditore: si conviene che il prezzo venga pagato solo ad avvenuta consegna della casa all’acquirente libera da persone e cose
• presenza di debiti del venditore: se il venditore non ha ancora saldato tutte le spese condominiali a suo carico, si possono depositare presso il notaio le somme necessarie a coprire tali spese, con l’incarico per il notaio di effettuare i pagamenti richiesti dall’amministratore di condominio

È il documento redatto nel rispetto delle norme contenute nella normativa nazionale o regionale da un tecnico abilitato che descrive le caratteristiche energetiche ed il consumo di un edificio.

L’attestato di prestazione energetica deve essere allegato agli atti di compravendita e deve essere fornito dal venditore.

Ha validità 10 anni dal rilascio. Pertanto, se l’acquirente deve rivendere l’immobile nei successivi 10 anni non dovrà far redigere un nuovo attestato di prestazione energetica, salvo che abbia ristrutturato l’immobile.

Con un accordo firmato il 22 marzo 2023 tra il Consiglio Notarile dei Distretti Riuniti di Torino e Pinerolo, Comitato Notarile Interregionale Piemonte Valle d’Aosta, Ordine Architetti Torino, Ordine Ingegneri Torino, Collegio Geometri Torino e Ordine Commercialisti Torino, a Torino è stata introdotta la Relazione di Regolarità Edilizia (RRE) al fine di fornire maggiori garanzie tra le parti interessate in fase di compravendita immobiliare, con l’intento di eliminare i probabili contenziosi legati alla non conformità amministrativa dei fabbricati.

Si tratta di un documento redatto da un professionista abilitato, come un geometra, un architetto o un ingegnere, utilizzando un format predefinito, che serve a radiografare lo stato urbanistico e catastale dell’immobile commercializzato, permettendo di verificare la corrispondenza o meno tra il progetto depositato in Comune, la planimetria catastale e lo stato di fatto dell’immobile, contribuendo così a ridurre i contenziosi legati alla non conformità amministrativa dei fabbricati.

Il notaio non può garantire la conformità dell’immobile dal punto di vista edilizio: la legge non prevede tale compito per il notaio, che provvede a reperire le informazioni relative ai titoli edilizi con cui redigere correttamente l’atto notarile, ma non va fisicamente a visionare gli immobili e non può quindi verificare lo stato di fatto degli stessi, non peraltro avendo la competenza e la capacità necessarie per valutare una materia tecnica così estranea alla sua formazione professionale.

In questo senso, la Relazione di Regolarità Edilizia diventa uno strumento importante per integrare le garanzie fornite dal professionista.

N.b.: la RRE non sana di per sé eventuali vizi di un immobile: serve esclusivamente a “fotografare” lo stato dell’immobile e le eventuali difformità, consentendo così al venditore di avere un “quadro clinico” completo e di poter intervenire laddove ce ne fosse bisogno in tempo utile per la stipula dell’atto notarile di vendita.

Sebbene la Relazione di Regolarità Edilizia non sia una documentazione obbligatoria e comporti dei costi per la sua redazione, i benefici che ne derivano per venditori e acquirenti sono notevoli:

per il venditore, la RRE rappresenta un’opportunità per identificare e correggere eventuali difformità che fossero state rilevate prima della compravendita, evitando così potenziali responsabilità contrattuali e problemi futuri
per l’acquirente, la RRE costituisce una garanzia di trasparenza e permette di avere un quadro completo e aggiornato dello stato dell’immobile, consentendogli di prendere decisioni informate e di evitare sorprese dopo l’acquisto, come spese impreviste per la regolarizzazione dell’immobile o difficoltà nel richiedere permessi per eventuali lavori di ristrutturazione.

Chi paga la RRE?

Non esiste una norma di legge che stabilisca chi deve pagare la Relazione di Regolarità Edilizia.

Le dichiarazioni sulla conformità catastale e urbanistica dell’immobile sono però, per legge, responsabilità del venditore; si potrebbe quindi dire che sia il venditore a dover sostenere i costi della RRE, a meno che non ci sia un accordo diverso tra le parti o che non sia stata redatta su specifica istanza dell’acquirente in mancanza di un motivo oggettivamente apprezzabile per richiederla.

Qui puoi trovare il fac simile della Relazione di Regolarità Edilizia (RRE).